平治信息：擬發(fā)行可轉債募資不超過8.14億元 當前速遞
藍鯨教育12月6日訊，日前，平治信息發(fā)布《向不特定對象發(fā)行可轉換公司債券預案》，公司擬發(fā)行可轉換公司債券，募資總額不超過8 14億元，每年付
2022-12-06 14:44:05
出品｜搜狐財經
作者｜吳亞
(資料圖片僅供參考)
年關將至，A股央企物企招商積余(001914.SZ)繼續(xù)推進公司的輕重資產分離工作。
12月4日晚間，招商積余公告，正籌劃出售部分子公司股權，并妥善解決對這些公司的股東借款。
招商積余待出售的資產具體包括成都市中航地產發(fā)展、九江市九方商業(yè)管理等合計6家公司100%股權，以及深圳中航觀瀾51%股權。這些資產均是昔日資產重組時，中航地產所遺留下來的住宅地產及商業(yè)地產業(yè)務公司。
目前交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚未確定，但招商積余在公告中表示，“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產分離，打造有核心競爭力的大物業(yè)輕資產平臺?！?/p>
自2019年把中航善達與招商物業(yè)進行合并，公司主業(yè)也由此變?yōu)槲飿I(yè)管理服務之后，推進輕重資產的分離，打造一個輕資產的物業(yè)管理平臺就一直是招商積余的主要工作之一。最新一期財報顯示，今年前三季度招商積余通過轉讓子公司股權的確認投資收益就達0.33億元。
作為一家規(guī)模性的物業(yè)上市公司，截至今年9月末，招商積余在管項目數量達到1837個，覆蓋全國逾110個城市，管理面積達到3.04億平方米。最新的今年1-9月，公司實現總營收91.77億元、歸母凈利潤4.72億元，分別同比增長20.89%、23.6%。
推進重資產剝離：擬出售中航地產遺留項目公司股權
如12月4日公告所言，招商積余稱，本次交易的系為了積極推動公司戰(zhàn)略落地，加快推進公司資產輕重分離，打造有核心競爭力的大物業(yè)輕資產平臺。
這些待售的項目公司股權包括：成都市中航地產發(fā)展100%股權、九江市九方商業(yè)管理100%股權、中航城置業(yè)（昆山）100%股權、江西中航地產100%股權、岳陽中航地產100%股權、贛州市航逸酒店管理100%股權、深圳中航觀瀾地產51%股權，并妥善解決上市公司對這些擬出售公司的股東借款。
不過，招商積余也在公告中指出，“目前本次交易的交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚不確定；是否構成《上市公司重大資產重組管理辦法》規(guī)定的重大資產重組尚不確定；尚需履行必要的內外部相關決策、審批程序。”
“本次交易尚處于籌劃階段，尚無法準確預計該項交易獲得的損益及對上市公司本期和未來財務狀況和經營成果的影響?！闭猩谭e余也在公告中提示投資者注意風險。
招商積余是A股為數不多的物業(yè)管理上市公司之一，前身為中航善達，后者于2018年6月1日由中航地產改名而來；而中航地產成立于1985年，1994年在深交所上市。
在2019年4月時，中航善達與招商蛇口、招商蛇口全資子公司深圳招商地產、招商物業(yè)簽署資產購買協議，通過發(fā)行股份方式購買招商蛇口、深圳招商地產持有的招商物業(yè)100%的股權。
換言之通過本次資產重組，招商蛇口（招商局集團為實際控制人）成為公司的控股股東，公司置業(yè)了招商物業(yè)；到了2019年12月重組完成，中航善達更名為招商積余，證券代碼由“000043”變更為“001914”，公司主業(yè)也變更為主要依托于“中航物業(yè)+招商物業(yè)”為主要的物業(yè)管理服務。
物業(yè)管理服務為典型的的輕資產業(yè)務，而原中航地產所隸屬的地產開發(fā)則多為重資產業(yè)務。因此，在資產重組完成后，推進輕重資產的分離就成了招商積余一直在做的工作。并且，出房地產開發(fā)業(yè)務，并進而優(yōu)化公司的負債結構，也是招商積余的工作重心。
在2020年業(yè)績會上，招商積余董事長聶黎明在談及輕重資產分離計劃時就曾指，“公司已成立專項工作小組，多維度對資產進行盤點、梳理，以及輕重分離的研究?！?/p>
梳理往期公告后也可發(fā)現，僅今年年內，招商積余就曾將中航方面殘留的三家房地產開發(fā)公司和業(yè)務轉讓給了招商蛇口旗下公司，并退出了天津一宗在建地塊。
具體來看，招商積余將深圳中航城、昆山中航地產及贛州中航九方三家公司100%的股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)；在4月份，招商積余全資子公司還退還了一天津項目的地塊。截止到2021年末，該地塊賬面存貨原值為3.8億元。其中，土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。
從相關動作中可以發(fā)現，招商積余的重資產剝離主要是退地，并將地產開發(fā)及相關業(yè)務向招商蛇口等企業(yè)進行轉移。不過，對于公司自持型的購物中心、酒店等商業(yè)資產，其并無表現出較為明顯的剝離意向，且招商積余本身也為招商蛇口的商業(yè)資產提供商業(yè)運營及管理服務。
招商積余作為一家收購整合而來的平臺，招商物業(yè)與中航物業(yè)在合并后仍保留了各自的品牌和平臺；從最新一期財報數據可以看出，今年前三季度，招商物業(yè)和中航物業(yè)對招商積余的整體貢獻利潤的占比分別為53%、47%。
另據財報數據，受剝離部分資產以及處置借款等因素的綜合影響，招商積余截至三季度末的
在手貨幣資金較2021年底增加45.7%達到30億元。
在資產重組后的收并購方面，招商積余在2021年底完成了上航物業(yè)、南航物業(yè)的并購落地，并從2022年開始并表，到2022年三季度已經實現匯勤物業(yè)、新中物業(yè)的財務并表。
“上航物業(yè)、南航物業(yè)、匯勤物業(yè)及新中物業(yè)四家并購企業(yè)體系導入完成率均超80%?！闭猩谭e余在三季報中表示。
前三季度營收凈利雙增，毛利率水平仍需提升
如就業(yè)績而言，招商積余在2019年資產重組以后的整體表現都算不錯。往期財報數據顯示，2020年-2021年，招商積余的總營收由86.51億元增長至105.9億元，歸母凈利潤由4.37億元增長至5.13億元，連續(xù)兩年保持正增長。
最新的今年1-9月，招商積余實現總營收91.77億元，同比增長20.89%；歸母凈利潤4.72億元，同比增長23.60%。
據招商積余在財報中透露，公司響應國家政策要求，履行社會責任助力租戶紓困，前9月為租戶減免租金0.7億元，減少歸母凈利潤0.78億元；其中三季度單季度減免租金0.27億元，減少三季度歸母凈利潤0.24億元。
若剔除減免租金的影響，公司前三季度的歸母扣非凈利潤應為4.52億元，同比增長30.31%；其中三季度單季度為1.47億元，同比增長19.94%。
從業(yè)務結構來看，今年前9月招商積余物管業(yè)務收入88.6億元，同比增長25%。具體到基礎物管、平臺增值、專業(yè)增值服務三個子版塊的收入則同比增長25.8%、96.0%、10.2%。
相較之下，資管業(yè)務收入僅3.3億元，同比減少19.9%，主要是受疫情影響，以及前述公司針對持有型物業(yè)租金收入減少及公司響應租金減免政策所致。
這種現象在半年報中也有體現，今年上半年，招商積余來自持有物業(yè)出租及經營”的營收約為1.87億元，同比下滑25%；毛利率54.05%，較去年同期的61.84%降低近8個百分點。
如前所述，此前招商積余并無透露出要將購物中心、酒店等商業(yè)資產剝離的意愿。直到本次12月4日的公告，才體現除了公司將出售2家商管和酒管公司的想法。
截止9月末，招商積余在管商業(yè)項目50個、對應的管理面積261.8萬平。其中管理公司自持項目3個，受托管理母公司招商蛇口持有項目43個，第三方品牌輸出項目4個。
持有物業(yè)出租及經營方面，招商積余擁有的包括酒店、購物中心、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為48.55萬平，出租率為97%。
從規(guī)模而言，也可以看出招商積余在非住宅賽道方面已有一定的體量。今年1-9月，招商積余物管業(yè)務新簽合同額24.3億元，同比增長17.0%；報告期內，公司的非住業(yè)態(tài)實現基礎物管收入50.1億元，占比69.1%。
截至9月末，招商積余在非住賽道布局辦公、園區(qū)、公共、政府、學校、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總計在管面積1.8億平方米，占公司總在管面積的58.6%；就總規(guī)模而言，公司在管項目數量達到1837個，覆蓋全國逾110個城市，管理面積達到3億平方米。
雖然如今的物管行業(yè)已在逐漸回歸理性，對于上市物企也不再單一地推崇“高毛利率”。但對于已有規(guī)模優(yōu)勢的招商積余來說，其還需努力的方向仍是盡可能地去提升公司的整體毛利率水平。
往期財報數據顯示，2019年-2021年，招商積余的整體毛利率為18.26%、13.61%、13.76%，整體呈下行趨勢；最新的今年前9月，該指標為11.9%，同比去年的12.8%下滑了7.01個百分點。
