謝逸楓：震驚！最大民營房企碧桂園暴雷了
文 謝逸楓震驚！目前中國最大民營房企碧桂園債務暴雷了！8月8日的碧桂
2023-08-08 23:33:40
文/謝逸楓
震驚！目前中國最大民營房企碧桂園債務暴雷了！
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8月8日的碧桂園旗下境內債集體下跌，19碧地03跌超31%、21碧地03”跌超24%、20碧地03”跌超21%，多只債券跌超10%。股票已連跌7個交易日，截至8月8日港股收盤，股價跌14.39%，報收1.13港元，當前總市值約312.3億港元。
碧桂園債務暴雷早有信號，盡管副市長帶隊的工作組進駐碧桂園一事被辟謠。不可忽略的事實就是碧桂園真的扛不住，首次出現美元債暴雷，利息違約。同時出現被催繳土地出讓金，可謂是債務危機初現。
碧桂園債務暴雷、流動性危機事件，透露出四個信號。首先是房企債務危機惡化。其次是險情的房企沒有因為政策利好扭轉困局。再次是債務暴雷第一步，接著是供應鏈危機、逾期交房、停貸等風險來臨。最后是時間換空間的打法。
2023年8月8日的碧桂園公告，尚未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息。簡單講就是債務暴雷，違約了。同日，佛山市自然資源局催促碧桂園的兩家子公司繳納土地出讓金，說明碧桂園階段性流動性危機已經開始。
7月31日的碧桂園業(yè)績報告發(fā)出業(yè)績預虧，預期截至2023年6月30日止半年度可能錄得未經審核凈虧損。預計凈虧損主要是由于房地產行業(yè)銷售下行的影響，導致房地產業(yè)務結轉毛利率下降，物業(yè)項目減值增加。以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。
針對“碧桂園兩筆美元債票息未付”一事，筆者認為，碧桂園作為中國最大的民營房企，都出現美元債暴雷的票息違約，意味著民營房企面臨著前所未有的壓力、困難，其程度超過2008年、2011年、2014年三輪房地產下行周期。
自2021年房企債務暴雷以來，2023年延續(xù)債務暴雷趨勢，已經達到70家房企。其中上市房企成為主要集中災難區(qū)，可謂是破產的破產、重組的重組、退市的退市、賣資產的賣資產、債務違約的違約。
碧桂園出現階段性流動性壓力，最根本的原因是樓盤銷售回款緩慢，現有資金無法全面覆蓋土地資金端、債務端、經營端的需要，而融資渠道沒有完全打開，房地產市場、銷售端沒有完復蘇的前提條件下，利息是無奈之舉。
之前三支利箭利好政策，碧桂園的受益比其他民營房企相對大。如果真的是如銀行合作意向貸款金額投放給碧桂園，不會出現美元債票息延期支付。因此，對于碧桂園龐大的債務、資金需求量來說，三支利箭利好政策，簡直是杯水車薪。
筆者建議碧桂園及時調整，布局端，重新城市布局，清理城市虧損的項目及資產轉為現金。投資端，壓縮投資規(guī)模，減少拿地開支。業(yè)務端，集中資金干主業(yè)，減少多元化的投資。經營端，開源節(jié)流。
銷售端，全面對在售樓盤的銷售價格調整，最快的速度實現銷售回款。融資端，拓開現有的融資渠道，信托、基金、保險、銀行等上市資本市場。債務端，債務重組，債務展期，新債換舊債等，引進國企或央企入股。
筆者再次強烈地呼吁國家及時出手化解房企債務危機，暫時停止三條紅線、房地產貸款集中值。再次呼吁銀行、地方盡快落實金融16條措施的延期、住建部的四項救市政策，為民營房企的健康、循環(huán)發(fā)展提供強有力支撐，化解危機。
靠房企資產出清的自救模式、資產公司模式、債轉股模式、重組展期模式，一定程度上已山窮水盡了，自2021年以來到現在，效果不好。沒有國家的政策全面支撐，走向退市、破產的結局是時間問題。
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